二手房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方違約怎么處理?買(mǎi)賣(mài)二手房違約怎么辦?
2023-05-25 13:36:08 來(lái)源：法律網(wǎng)
二手房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)方違約怎么處理?
房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。
買(mǎi)賣(mài)二手房違約怎么辦?
如果因?yàn)椴徽\(chéng)信的賣(mài)房人惡意違約導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，則不僅在精神中受到打擊，而且由于房?jī)r(jià)的上漲，不可能再以同樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到同等地段同等面積的住房。由于房?jī)r(jià)上漲，由于賣(mài)房人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋價(jià)值與簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的房屋價(jià)格之間存在的差額，俗稱(chēng)為房屋差價(jià)，屬于賣(mài)房人違約使買(mǎi)房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)由賣(mài)房人進(jìn)行賠償。
差價(jià)損失的法律依據(jù)在于民法典第五百八十四條第一款之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”房屋買(mǎi)賣(mài)與其他買(mǎi)賣(mài)合同不同的一個(gè)特點(diǎn)在于，守約方如要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)購(gòu)入或賣(mài)出房屋。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是波動(dòng)的，當(dāng)前的房屋市場(chǎng)價(jià)和訂立合同時(shí)雙方約定的房屋價(jià)格之間存在差價(jià)。這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該能夠預(yù)見(jiàn)到的。
關(guān)于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定或事后達(dá)成一致的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，從約定。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。上述方法中，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估是認(rèn)可損失的最為客觀的方法，本案中即為如此
