房屋面積上的陷阱及防范想了解嗎？如何防范二手房的質量問題呢？
2023-03-30 15:40:36 來源：法制法律網(wǎng)
二手房買賣中的陷阱有哪些，如何防范二手房買賣中的陷阱
一、交房時間上的陷阱及防范
在交房時間上，最常見也最應特別注意的是“不可抗力”在合同中是如何界定的。
房產(chǎn)銷售合同一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的不可抗力是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等。”依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍的不恰當擴擴張，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。
因此，在碰到此類陷阱時，消費者應該注意其文字表述，很多表述看起來跟法條一致，但是不同語境下或許是不同的。如果發(fā)現(xiàn)在交房時間上出現(xiàn)問題，就必須讓賣家解釋清楚，并寫入合同。如果一時看不明白，那最好先找專業(yè)的房地產(chǎn)律師咨詢一下，幫助審審合同，切忌理所當然地按照自己的理解去簽合同。
二、房屋面積上的陷阱及防范
對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應超過合理的范圍，這個范圍應該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同，有權要求解除或賠償。法律依據(jù)是我國《經(jīng)濟合同法》的第26條，即由于另一方在合同約定的期限內沒有履行合同的，當事人一方有權通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應由責任方負責賠償。因此，如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權要求解除合同，并要求得到相應的賠償。
但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問題，無論誤差超過或減少多少，法院可能判決購房者敗訴，采取多退少補的方法進行結算。比如：最后的實測面積比初步測量面積多出了35平米，如果你的合同里沒有約定只能誤差小于5平米，你也只能吃進。那樣的話，這比支出可不是個小數(shù)目。如對該條款再進一步分析的話，就會發(fā)現(xiàn)，在合同履行中會出現(xiàn)兩種情況：一是實測面積少于合同約定面積，這時買家可向銷售方索要退款；二是實測面積多于合同約定面積，這時無論多出多少平方米，買家都要按實測面積補足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數(shù)，因為這種操作方式既有利于銷售方售房時以相對較少的房價款吸引購房者，而且過后要求買房人補足多出面積的房款時，買房人又沒有依據(jù)不交這筆款項，只能自認倒霉。
因此在簽訂購房合同時，作為買房人當時應該也有權力要求發(fā)展商修改該條款內容或另簽訂補充條款。比如將該條款進行以下修改：附帶條款應寫上“房屋竣工后，如本合同暫測面積與實測面積誤差在3％以內的，不再結算；誤差超過3％的，乙方有權解除合同，甲方應賠償因此而給乙方造成的損失。”
三、質量問題上的陷阱及防范
由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，房屋質量問題在期房交易合同中較為多見。一般只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。
在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質量問題，購房者與開發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當大的比例。而這其中又有相當一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實際交付使用的房屋質量相去甚遠而造成的。 按照規(guī)范的操作方式，建筑質量的宣傳內容應在雙方簽訂的購房合同中體現(xiàn)。建筑質量的問題是一個較為特殊的問題，現(xiàn)有的法規(guī)對建筑質量的管理主要是針對施工單位的管理，而施工單位的建筑質量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準，而以質檢站的質檢結果為準?？墒前赐ǔ５膽T例，質檢結果一般只是針對工程主體所下的結論，一些購房者認為的細節(jié)性的問題，并不包含在質檢的內容當中。因此質量好壞并不能簡簡單單的一句話說清。 一般而言購房者對建筑質量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問題上，而這些問題是否能被認為是質量問題，絕非是一個質檢證明就能說得清楚的。因此要解決這類的問題，購房合同是最有效的武器。消費者在簽訂合同時一定要將質量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。
四、物業(yè)管理上的陷阱及防范
在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或對購房者有欺騙行為。目前，在簽定物業(yè)合同中，應主要注意以下幾點：
1．入住新的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長應為二年，二年后，購房者應組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進行管理。
2．簽定物業(yè)合同之前，應明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標準、收費標準。
3． 有些收費項目是超前征收，違反有關的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。
4．有的費用未獲批準，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。
5．巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關部門所禁止的。
五、違約條款上的陷阱及防范
在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。 比如，有的開發(fā)商或代理商的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的：“買方逾期付款，應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權終止合同，并有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；賣方交付房屋逾期180日，買方有權終止合同，并有權要求賣方雙倍返還定金。”顯然，在上述條款中，關于賣方違約的表述不完整，關于買賣雙方違約的責任不對等。
在商品房買賣中，作為賣方，不但應按合同約定的日期交付房屋，而且應按合同約定的條件（面積、位置、裝修標準、《工程質量核驗書》等）交付房屋。因此，上述有關賣方違約的完整表述應是：“賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方，……”另外，既然在買方逾期20日時，賣方有權終止合同，沒收買方支付的定金和房價款，那么也應規(guī)定“在賣方逾期20日（不應是180日）時，買方有權終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房價款”，才算公平、對等。
此外，“賣方有權沒收買方支付的房價款”的條款本身就是不合法的。
六、個人現(xiàn)金收房上的陷阱及防范
許多業(yè)主早已經(jīng)對“現(xiàn)金收房”有所提防，加強了防范意識，于是許多不法中介便想出以“個人”名義現(xiàn)金收房的把戲繼續(xù)謀取不正當利益。這些不法中介先偽裝成個人購房者，再轉手高價出售，業(yè)主不僅拿不到多出的出售房款，更在不知情的情況下替這些黑中介擔負著巨大的責任。一旦該套房屋出現(xiàn)無法還貸的情況或是由于非法出租而出現(xiàn)糾紛，金融機構和公安機關首先就會找業(yè)主本人而不是中介公司。
因此，對于不太急于用錢的業(yè)主，最好不要選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式。不管是公司收購還是個人收購，都是利用不透明交易來吃差價謀取暴利。交易時買賣雙方一定要見面，談好價格后簽訂正規(guī)的《房屋買賣合同》，并且到房管局過完戶才能算交易完成，切記不要圖省事只管給對方房產(chǎn)證然后拿錢了事，僅僅是做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣。
七、霸王條款上的陷阱及防范
許多不法中介利用業(yè)主法律知識不全面的特點，在與業(yè)主簽訂《房屋銷售代理協(xié)議》的時候，故意在協(xié)議中隱蔽設置霸王條款。比如賣家與一家中介公司簽訂代理協(xié)議時，中介公司言明了該公司代理出售賣家的房產(chǎn)，但并未限定其代理出售的時間限制。若干時間后，如果賣家已經(jīng)不想再出售房屋了。于是中介公司拿出當初簽訂的代理協(xié)議，要求賣家承擔違約責任，要求賠付違約金。
因此，我們應該謹慎。正規(guī)的中介公司《委托銷售代理協(xié)議》中，一般會對買賣雙方的權責義務都分別作出規(guī)定。如會規(guī)定中介公司委托出售房屋的時限，或規(guī)定中介公司和業(yè)主的違約責任等。正規(guī)代理協(xié)議中雙方的權利與義務應當是對等的，例如公司的代理協(xié)議中要規(guī)定，如果中介公司在限定時間內沒有售出業(yè)主的房屋，公司將賠付業(yè)主違約金，而同樣的，如果業(yè)主約定的委托期限單方提高出售價格或拒絕配合銷售簽約影響成交的，業(yè)主將支付同等金額的違約金。這樣才是公平對等的交易。
八、暗箱操作上的陷阱及防范
有的中介公司與業(yè)主簽訂“代理協(xié)議”之后，便進入暗箱操作階段了，不論是看房、談價、談合同，所有的一切都在業(yè)主不知情的情況下背地進行。在這種不透明的交易過程中，不法中介將房屋標出高價，在出售之后暗中將差價放進自己的腰包。由于代理協(xié)議中并未指出業(yè)主與購房者見面談價簽訂合同等事宜，因此不法中介便利用這種代理關系中“買賣雙方不見面”的特殊條件獲取高額差價。
