未依法取得房地產(chǎn)權(quán)證的租賃行為無效嗎？裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回嗎？
2023-04-07 16:03:15 來源：法制法律網(wǎng)
一、無效租賃合同如何處理
房屋租賃承租人對房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理
房屋租賃承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問題。首先應(yīng)由租賃雙方對裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時(shí)也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機(jī)構(gòu)對裝修物的價(jià)值進(jìn)行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。
1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，房屋租賃承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的房屋租賃承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令房屋租賃承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和房屋租賃承租人并非按合同約定的房屋租賃承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價(jià)值的可以責(zé)令房屋租賃承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評估，其裝修物的損失由出租人對房屋租賃承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是房屋租賃承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，由房屋租賃承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
2、房屋租賃合同合法有效，因房屋租賃承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，房屋租賃承租人對房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的房屋租賃承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令房屋租賃承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進(jìn)行評估，其裝修物損失由出租人對房屋租賃承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或房屋租賃承租人并非按合同約定的房屋租賃承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令房屋租賃承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因房屋租賃承租人有過錯(cuò)造成房屋損壞的，由房屋租賃承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，房屋租賃承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的房屋租賃承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令房屋租賃承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的房屋租賃承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令房屋租賃承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。
二、哪些租賃行為無效
1、未依法取得房地產(chǎn)權(quán)證的；
2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；
4、權(quán)屬有爭議的；
5、屬于違法建筑的；
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)入同意的；
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
