房款交了但未過戶 遇到開發(fā)商被查封 《物權(quán)法》這樣保護(hù)買方權(quán)利
2022-08-31 16:24:42 來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)
房?jī)r(jià)高已經(jīng)讓購(gòu)房者很頭疼了，但這不是最糟糕的，就怕買房買到個(gè)遙遙無(wú)期的“期房”，如果說(shuō)遙遙無(wú)期還有盼頭，那么讓購(gòu)房者最心涼的還是項(xiàng)目無(wú)法交房甚至開發(fā)商跑了等問題，那很可能就是房財(cái)兩空的結(jié)局。
尤其是當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正處在從高速增長(zhǎng)時(shí)代向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變的時(shí)期，過去曾高度依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的房企很可能面臨巨大危機(jī)，從國(guó)家到地方也紛紛向購(gòu)房者發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，同時(shí)也在保交樓、維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益方面作出更大努力。
國(guó)家更是給出房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的方案，盡量不讓房企簡(jiǎn)單倒下，因?yàn)榛诜康禺a(chǎn)的巨大影響波及范圍之廣，也在收并購(gòu)方面給出了很多的引導(dǎo)政策。有問題不可怕，可是，我們的購(gòu)房者或許是傾盡一輩子甚至幾代人的心血才湊夠的房款，如果遭遇買房后房子沒下來(lái)該怎么辦呢？
最近，有一個(gè)案例非?；穑惨鹆舜蠹业挠懻?。
說(shuō)的是一位購(gòu)房者在簽訂書面《商品房買賣合同》并全額交付了購(gòu)房款項(xiàng)后，卻因?yàn)樯形磥?lái)得及辦理過戶登記，法院就把該房子查封了，因?yàn)閷?shí)質(zhì)上還是賣方的，可是購(gòu)房者當(dāng)然不符，認(rèn)為自己已經(jīng)全額交付房款，只是房子還沒有到手，應(yīng)該在強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)有所有權(quán)請(qǐng)求，但法院并沒有支持。
我們直接看結(jié)果。最高院判決，依據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，因案涉房屋并未辦理所有權(quán)過戶登記，當(dāng)事人雖已全額繳納購(gòu)房款，但其僅享有依據(jù)《商品房買賣合同》要求開發(fā)公司履行相關(guān)合同義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，尚不享有該房屋所有權(quán)，故一審法院未予支持當(dāng)事人確認(rèn)對(duì)案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求。
看到《物權(quán)法》我們應(yīng)該知道了，這個(gè)案例是之前的，并不是最近的，查了下，是2020年5月21日立案的，也就意味著是在2021年1月1日《民法典》之前。我們都知道，《民法典》自2021年1月1日起施行，《物權(quán)法》同時(shí)廢止。
未予支持購(gòu)房者的所有權(quán)請(qǐng)求，其實(shí)最主要的還是因?yàn)榉ㄔ毫硪环N說(shuō)法，經(jīng)審查，根據(jù)《商品房買賣合同》約定，案涉房產(chǎn)的用途為“僅作商業(yè)使用”，并非用于居住。但購(gòu)房者上訴主張其購(gòu)買上述房產(chǎn)系為了居住，與房屋用途矛盾，亦與其一次性購(gòu)買六套房產(chǎn)的行為相矛盾。
這個(gè)判決結(jié)果也是引發(fā)了熱議，眾說(shuō)紛紜。有一個(gè)說(shuō)法引起了大家的注意，那就是這個(gè)案例或許具有特殊情形，而且也是在《民法典》頒布之前。
《民法典》頒布之后又是怎么規(guī)定的呢？我們來(lái)看一下。《民法典》第209條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
而2021年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中，第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）查封之前已簽合法有效書面買賣合同；
（二）查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或已按合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
所以，如此看來(lái)，如果我們是普通的購(gòu)房者，買房交錢卻尚未完成過戶登記等，如遇賣方被強(qiáng)制執(zhí)行，那么購(gòu)房者應(yīng)該是享有一定權(quán)利的，但還要弄清楚三個(gè)法律問題。
只有滿足三個(gè)條件時(shí)，購(gòu)房者才可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行：一是已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是購(gòu)房用于居住且名下無(wú)其他居住用房；三是已支付價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
個(gè)人認(rèn)為可能是前文案件中的購(gòu)房者未得到法院支持是因?yàn)榈诙l不滿足，不是用于居住，且買了6套等矛盾問題。
我們?cè)倏戳硪粋€(gè)判決，開發(fā)商破產(chǎn)無(wú)法交付房產(chǎn)，消費(fèi)者購(gòu)房款優(yōu)先于工程價(jià)款返還！
法院判決認(rèn)為，購(gòu)房者買了開發(fā)商的房子，雖然該商品房具有一定的經(jīng)營(yíng)屬性，但其價(jià)值及所預(yù)期的經(jīng)營(yíng)收益承載了對(duì)其家庭的生存保障功能的，開發(fā)商未能建成房屋即進(jìn)入破產(chǎn)清算狀態(tài)，購(gòu)房者的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)應(yīng)優(yōu)先于案涉工程施工單位的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受償。
如果購(gòu)置的商品房尚未交付，卻因開發(fā)商陷入金錢債務(wù)糾紛，房屋被法院查封。對(duì)此，法律規(guī)定賦予符合特定條件的房屋消費(fèi)者類似于所有權(quán)人的地位，可以請(qǐng)求法院排除對(duì)其所購(gòu)買房屋的執(zhí)行。
這也是對(duì)購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)，其實(shí)，為平衡房企、購(gòu)房人、其他債權(quán)人之間的關(guān)系等，最高人民法院先后出臺(tái)了很多司法解釋，賦予已支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者特殊的法律保護(hù)，不僅可以對(duì)抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)的房屋買受人的法律精神，確立了購(gòu)房消費(fèi)與普通消費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以區(qū)別對(duì)待的原則。
總之，特別要注意的是，每個(gè)購(gòu)房者面臨的情況各不相同，所以法院判決也是千差萬(wàn)別，但無(wú)論如何，法律會(huì)盡量保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，特別提醒的是，司法實(shí)踐中，即便是最高院對(duì)于一些法律問題，可能也存在不同的判決，所以，一旦遇到問題，購(gòu)房者也要盡可能拿起法律武器來(lái)保護(hù)自身合法權(quán)益。當(dāng)然，在買房過程中，也盡量避開問題房企，選擇財(cái)務(wù)指標(biāo)健全的開發(fā)商。
