二手房?jī)r(jià)格怎么定價(jià)？如何查房子是否被抵押？
2022-09-02 15:51:05 來(lái)源：找法網(wǎng)
一、如何查房子是否被抵押 在買(mǎi)房的時(shí)候要避免買(mǎi)到被抵押了的房子，首先可以自己去查查有關(guān)情況，最直接的方法就是看房產(chǎn)證和土地證，叫房主出示房產(chǎn)證就可以知道房子是否被抵押。
如果房子被抵押了，產(chǎn)權(quán)證上是蓋有抵押章的。此外，房子辦理了抵押，產(chǎn)權(quán)證可能會(huì)存放在銀行里的，所以如果房主不愿意提供或不能提供房產(chǎn)證和土地證的話，房子很可能被抵押了。
當(dāng)然了，還有直接到房產(chǎn)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢，也是一種可以考慮的方法。
另外，除了被抵押的房子要注意房主有沒(méi)有隱瞞的情況，還要注意下面幾種情況的房子也是不能買(mǎi)的：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合出讓土地使用權(quán)的條件的;
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
（三）依法收回土地使用權(quán)的;
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;
（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
二、房子抵押貸款怎么貸 ?。ㄒ唬┥曩J資料
1.借款人的有效身份證、戶口簿；
2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書(shū)或離婚證（注明離異后未再婚）；
3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證；
4.借款人的收入證明（連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當(dāng)?shù)兀?/p>
5.房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證；
6.擔(dān)保人（需要提供身份證、戶口本、結(jié)（未）婚證等）
注意：
1. 必須有抵押物才能貸款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的1/2；
2. 有長(zhǎng)期穩(wěn)定的足以支付每月貸款本息的收入來(lái)源；
3. 擔(dān)保人；
貸款需要支付律師見(jiàn)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、抵押房產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)的評(píng)估費(fèi)等。
一般貸款下來(lái)要1個(gè)月左右
（二）貸款金額
1. 住宅類房屋：貸款額最高可達(dá)到評(píng)估價(jià)的70%-80%
2. 公寓類房屋：貸款額最高不超過(guò)評(píng)估價(jià)的60%
3. 別墅類房屋：貸款額最高不超過(guò)評(píng)估價(jià)的70%
4. 商業(yè)類房屋：貸款額最高不超過(guò)評(píng)估價(jià)的60%
（三）手續(xù)流程
1. 借款人貸款前填寫(xiě)住房抵押申請(qǐng)書(shū)，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明；借款擔(dān)保人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明；抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書(shū)、鑒定書(shū)和保險(xiǎn)單據(jù)；購(gòu)建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
2. 銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。
3. 借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。
4. 借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。
5. 貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過(guò)轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。
6. 貸款申請(qǐng)人按月還款。
（四）貸款條件
1、有合法的居留身份；
2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；
3、有按期償還貸款本息的能力；
4、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押、或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保；
5、有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；
6、提出借款申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)銀行有不低于購(gòu)買(mǎi)住房所需資金的30%的存款；若已做購(gòu)房預(yù)付款支付給售房單位的，則需要提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件。
7、貸款行規(guī)定的其他條件。
三、二手房?jī)r(jià)格怎么定價(jià) ?。ㄒ唬┵u(mài)家自估價(jià)
售房者在賣(mài)房之前都會(huì)給自己的房子定出一個(gè)“理想價(jià)格”，這個(gè)價(jià)格通常是結(jié)合地理位置、配套設(shè)施、房屋戶型、使用面積、升值潛力等因素估算出來(lái)的。大部分人對(duì)自己的東西都會(huì)偏愛(ài)一些，而基于這樣的心理估算出來(lái)的價(jià)格往往就會(huì)偏高。
（二）中介估價(jià)
售房者如果想要通過(guò)中介進(jìn)行交易，在自己估算完價(jià)格之后就會(huì)找到中介，這時(shí)中介會(huì)再估算一次價(jià)格。通常來(lái)說(shuō)，中介會(huì)先檢查房產(chǎn)的狀況，并比較當(dāng)?shù)亟紖^(qū)或城鎮(zhèn)同類房屋的房?jī)r(jià)，然后給出估價(jià)，這個(gè)價(jià)格往往會(huì)在一個(gè)區(qū)間內(nèi)，因?yàn)橹薪樾枰舫瞿軌蛸嵢〉睦麧?rùn)和與買(mǎi)家討價(jià)還價(jià)的空間。
（三）銀行估價(jià)
如果買(mǎi)家需要辦理房貸來(lái)購(gòu)買(mǎi)你的房子，那么銀行就必須衡量出房屋的價(jià)值，以便擬定出買(mǎi)家的貸款金額。不過(guò)，銀行的估價(jià)往往會(huì)比較保守，通常會(huì)比市場(chǎng)上同等房屋的售價(jià)要低10%到20%之間。
（四）房屋售價(jià)
房屋的真實(shí)售價(jià)向來(lái)不會(huì)和賣(mài)家的自估價(jià)或中介的估價(jià)相同，因?yàn)檫@中間會(huì)受到許多人為因素的影響。而且，如果是通過(guò)中介進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的話，中介為了給自己賺取更多的利潤(rùn)，一般都會(huì)提價(jià)出售，所以房屋的真實(shí)售價(jià)會(huì)比中介估價(jià)高出一些。
