房屋買賣糾紛執(zhí)行賠償一審審限要多長(zhǎng)時(shí)間？基本原則有哪些？
2023-04-26 14:56:53 來(lái)源：法制法律網(wǎng)
一、房屋買賣糾紛執(zhí)行賠償要多長(zhǎng)時(shí)間
一審審限：
根據(jù)《民事訴訟法》第一百四十九條（普通程序）
人民法院適用普通程序?qū)徖淼陌讣瑧?yīng)當(dāng)在立案之日起六個(gè)月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)六個(gè)月；還需要延長(zhǎng)的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)人民法院批準(zhǔn)。
第一百六十一條（簡(jiǎn)易程序） 人民法院適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖戆讣?，?yīng)當(dāng)在立案之日起三個(gè)月內(nèi)審結(jié)。
二審審限：
第一百七十六條 人民法院審理對(duì)判決的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在第二審立案之日起三個(gè)月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)。
執(zhí)行程序：
第二百二十六條
人民法院自收到申請(qǐng)執(zhí)行書(shū)之日起超過(guò)六個(gè)月未執(zhí)行的，申請(qǐng)執(zhí)行人可以向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。上一級(jí)人民法院經(jīng)審查，可以責(zé)令原人民法院在一定期限內(nèi)執(zhí)行，也可以決定由本院執(zhí)行或者指令其他人民法院執(zhí)行。
所以，根據(jù)以上法律條款，在不延長(zhǎng)期限的情形下，走完所有普通程序，大概需要一年半的時(shí)間，簡(jiǎn)易程序則是一年。當(dāng)然，這些時(shí)限都是一般情況，因?yàn)槊總€(gè)訴訟案情不同和不同法院的辦事效率也不同，存在超期情形。
二、基本原則
處理、調(diào)解房地產(chǎn)買賣糾紛的基本原則是：
依法保護(hù)合法的房地產(chǎn)買賣關(guān)系，切實(shí)保護(hù)產(chǎn)權(quán)所有者一—國(guó)家、集體和公民個(gè)人的合法權(quán)益；打擊利用房地產(chǎn)買賣進(jìn)行投機(jī)倒把，牟取暴利等違法活動(dòng)。在這一原則指導(dǎo)下，處理房地產(chǎn)買賣糾紛的基本方法是：
（一）、審查買賣雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法
這是正確處理房地產(chǎn)買賣糾紛的前提條件，其內(nèi)容包括：賣方是否有權(quán)出賣，買方是否有權(quán)購(gòu)買。例如：出賣人是不是該房地產(chǎn)的權(quán)利人，出賣的房地產(chǎn)是個(gè)人所有還是幾人共有或共同共有，其他共有人是否同意出賣。如果出賣人不是該房地產(chǎn)的權(quán)利人，就要查明出賣人對(duì)所賣房地產(chǎn)是否有法定的或委托的處分權(quán)。如果經(jīng)過(guò)審查，這些問(wèn)題的答案都是肯定的，則可以認(rèn)為賣方當(dāng)事人主體資格合法。對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買人，則要審查他們是否有購(gòu)買權(quán)，是否是合格的當(dāng)事人等。
（二）、審查買賣雙方的意愿表示是否真實(shí)
在買賣合同中能否表示雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，是能否產(chǎn)生買賣糾紛的重要原因，在處理中要認(rèn)真審查一方對(duì)他方是否有欺詐、隱瞞、脅迫，或乘人之危而使對(duì)方在違背自己真實(shí)意愿的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)的出賣或購(gòu)買行為；房地產(chǎn)買賣合同是否顯失公平；當(dāng)事人一方對(duì)合同是否有重大誤解等。
（三）、審查房地產(chǎn)買賣合同的形式要件是否具備
主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是看房地產(chǎn)買賣是否采取了書(shū)面合同的形式，主要條款是否齊備；二是看是否按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、地方人民政府的有關(guān)規(guī)章的規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)城市私有房屋的買賣應(yīng)區(qū)分《城市私有房屋管理?xiàng)l例》生效前后的具體情況，區(qū)別對(duì)待。
（四）、審查房地產(chǎn)買賣活動(dòng)是否有違反法律規(guī)定的行為
如雙方當(dāng)事人是否有以房屋買賣的合法手段掩蓋非法目的的行為；是否維護(hù)了同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出賣享受政府或單位補(bǔ)貼、優(yōu)惠購(gòu)建房屋的是否已滿禁賣期限；是否侵犯了原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
經(jīng)過(guò)審理，凡經(jīng)過(guò)合法手續(xù)確立了買賣關(guān)系的應(yīng)予維護(hù)；非法買賣他人的房地產(chǎn)的，其買賣關(guān)系無(wú)效；在國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例>>頒發(fā)前的私房買賣只要雙方自愿、立有契約、交付了房款、實(shí)際管理了房屋，又沒(méi)有其他非法行為，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，手續(xù)不完善的，令其補(bǔ)辦手續(xù)。
在處理房地產(chǎn)買賣糾紛的實(shí)踐中應(yīng)特別注意：任何單位和個(gè)人均不得進(jìn)行私下買賣，凡私下買賣的，其買賣關(guān)系一律無(wú)效。
對(duì)房地產(chǎn)買賣糾紛，有的由行政主管部門(mén)處理，有的由人民法院審理。為保證買賣糾紛的妥善處理，有關(guān)當(dāng)事人還應(yīng)積極向處理糾紛的行政主管部門(mén)或?qū)徖砑m紛案件的人民法院提供以下證件：
(1)房地產(chǎn)買賣合同，買賣中介人的姓名、年齡、地址及與當(dāng)事人的關(guān)系，已辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的應(yīng)提供房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；
(2)買賣共有房屋的應(yīng)提供其他共有人同意的證明書(shū)及包括承租人在內(nèi)的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的憑證；(3)買賣雙方付、收款的憑證。
三、常見(jiàn)問(wèn)題
近年來(lái)，隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)逐漸成為一個(gè)重要的消費(fèi)熱點(diǎn)，因房地產(chǎn)買賣而產(chǎn)生的糾紛也隨之增多。在對(duì)房地產(chǎn)案件進(jìn)行申訴審查的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)一些法官和律師對(duì)以下幾個(gè)問(wèn)題存在不同的認(rèn)識(shí)：
(一)交易習(xí)慣的認(rèn)識(shí)問(wèn)題
在房地產(chǎn)買賣合同糾紛案的判決書(shū)中，法官在判決理由中經(jīng)常會(huì)涉及交易習(xí)慣，交易習(xí)慣時(shí)常會(huì)成為法官判決的理由之一。但到底什么是交易習(xí)慣，不同的法官均有不同的理解和做法，正因?yàn)槿绱?，法官行使自由裁量?quán)具有較大的隨意性，動(dòng)輒按交易習(xí)慣作出判決。比如，在一期房的買賣糾紛中，當(dāng)事人雙方在訂立預(yù)售合同時(shí)沒(méi)有正式確定購(gòu)房?jī)r(jià)格，價(jià)格條款遺漏了。而期房在幾年后交付時(shí)房?jī)r(jià)已猛漲了許多，賣方主張按交房時(shí)價(jià)格確定房款，買方則主張應(yīng)依據(jù)我國(guó)《合同法》第62條第2款的規(guī)定，按訂立合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行履行。為此，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。法官審理時(shí)認(rèn)為，房?jī)r(jià)應(yīng)按《合同法》第61條中有關(guān)的交易習(xí)慣來(lái)確定，交易習(xí)慣即期房的房?jī)r(jià)應(yīng)在交付時(shí)確定。
對(duì)于現(xiàn)房交易來(lái)說(shuō)，雙方簽訂合同遺漏了交房時(shí)間和付款時(shí)間，因種種原因賣方?jīng)]有即時(shí)履行交房義務(wù)，買方也沒(méi)有交付房款。在具備履行條件后，買方要求履行合同時(shí)，賣方因房?jī)r(jià)大幅上漲，不肯再按原價(jià)履行合同，于是提出解除合同。在確認(rèn)合同是否解除的效力問(wèn)題上，法官審理時(shí)認(rèn)為對(duì)于商品房現(xiàn)房買賣來(lái)說(shuō)，有“先付款后交房”的交易習(xí)慣，在沒(méi)有履行付款義務(wù)的情況下，賣方有權(quán)解除合同。在現(xiàn)房買賣中是否存在“先付款后交房”的交易習(xí)慣，在此暫且不論，但即使是存在“先付款后交房”的交易習(xí)慣，賣方是否享有法定解除權(quán)也值得探討。
(二)關(guān)于善意第三人的問(wèn)題
在商品房糾紛案中，經(jīng)常會(huì)有善意第三人出現(xiàn)，原本只出現(xiàn)在動(dòng)產(chǎn)交易中的善意第三人，現(xiàn)在隨著不動(dòng)產(chǎn)交易的增多，善意第三人也經(jīng)常出現(xiàn)在房產(chǎn)糾紛中。但是在不同的法官眼里對(duì)于善意第三人身份的確認(rèn)卻有很大的差異。有的法官對(duì)“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較寬泛，不知者即為善意，只要這個(gè)第三人主觀上不知道真正的權(quán)利人是誰(shuí)，只要是簽訂了房屋買賣合同，即使沒(méi)有過(guò)戶，也應(yīng)作為善意的第三人來(lái)看待，使其真正享有物權(quán)。有的法官對(duì)“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較高，注重從客觀實(shí)際和履行手續(xù)上來(lái)確認(rèn)，在房屋沒(méi)有履行過(guò)戶登記手續(xù)之前，不能認(rèn)定為善意第三人，不享有對(duì)所買房屋的所有權(quán)，只能是普通的債權(quán)人而已。在我們所辦理的一起二手房屋買賣申訴案中，申訴人方某與被申訴人李某共同繼承了一處房產(chǎn)，直至涉訴時(shí)也未分割。房產(chǎn)被繼承之后，李某采用偽造簽名的欺騙手段以自己個(gè)人名義向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取了上述房產(chǎn)的所有權(quán)證。2002年12月28日，李某與張某訂立了《房屋買賣協(xié)議書(shū)》一份，將以上房產(chǎn)以5080元的價(jià)格出售，但因其他原因，雙方一直沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。2003年4月張某將該房屋重新裝修后居住使用至今。2004年5月，申訴人在得知實(shí)情后，向法院起訴，要求法院確認(rèn)他與李某對(duì)此房屋享有共有權(quán)，并要求分割該房產(chǎn)。法院審理后，對(duì)方某享有房屋的共有權(quán)的事實(shí)予以認(rèn)可，但認(rèn)為此房屋的所有權(quán)已歸善意的第三人張某所有，遂駁回了申訴人方某的訴訟請(qǐng)求。在本案中，法官對(duì)張某是否是善意的第三人存在不同的認(rèn)識(shí)。
(三)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的收據(jù)的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，往往便開(kāi)始預(yù)售商品房，要求認(rèn)購(gòu)人交付一部分訂房款，在收到訂房款后，以收據(jù)形式交付給購(gòu)房人，收據(jù)上寫(xiě)明當(dāng)事人的名稱、交付的具體金額以及所購(gòu)房屋的具體門(mén)牌號(hào)碼。在雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后，這份收據(jù)就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題：一是這張收據(jù)是否具有協(xié)議的性質(zhì)?二是購(gòu)房人所交付的房款是什么性質(zhì)(定金或預(yù)付金)?在一申訴案中，申訴人孫某在2000年向某開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買一套商品房，雙方口頭約定價(jià)格為2800元/平方米，孫某交付了10萬(wàn)元的房款，開(kāi)發(fā)公司向其出具了收據(jù)，收據(jù)上載明了當(dāng)事人姓名、名稱、已付價(jià)款、價(jià)款用途、所購(gòu)房屋具體號(hào)碼等內(nèi)容。2004年，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向?qū)O某交付房屋時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已上漲很多，遂要求孫某每平方米漲價(jià)1000元，孫某不同意。由此，雙方發(fā)生糾紛，孫某認(rèn)為收據(jù)就是合同，應(yīng)按照合同簽訂時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格履行。開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為，收據(jù)就是收據(jù)，收據(jù)不具有合同的效力，房屋價(jià)格應(yīng)以交付時(shí)為準(zhǔn)。在其他一些類似商品房預(yù)售糾紛中對(duì)已交的價(jià)款，當(dāng)事人亦有分歧，購(gòu)房人認(rèn)為是定金，預(yù)售人認(rèn)為是預(yù)付款。法官在審理時(shí)對(duì)收據(jù)和已付價(jià)款的認(rèn)識(shí)亦有分歧。
